“金朝陽(yáng)財(cái)富教育 ”學(xué)員們口中的“Pre-REITs”和“公司短債”究竟是什么產(chǎn)品?令人稱羨的投資回報(bào)率，其資產(chǎn)增值能力從何而來(lái)?當(dāng)抱有財(cái)務(wù)自由夢(mèng)進(jìn)場(chǎng)的學(xué)員越來(lái)越多，這場(chǎng)財(cái)富狂歡又能去向何方?　　“成都剛跳(樓)了一個(gè)。”

4月25日深夜，這條信息出現(xiàn)在一個(gè)名為“快樂(lè)‘太空群’”的微信群內(nèi)。該微信群由退出金朝陽(yáng)的BCC學(xué)員組成。他們來(lái)自全國(guó)各地，又將自己稱為“下車的人”，目前有二百多人。“因?yàn)閭鶆?wù)嗎?”“他家人怎么辦?”據(jù)稱，自去年下半年以來(lái)，群成員不是第一次討論自己在金朝陽(yáng)的同學(xué)跳樓抑或壓力過(guò)大患重癥了。

金朝陽(yáng)即金朝陽(yáng)財(cái)富教育，其官網(wǎng)介紹顯示，這家公司成立于2006年，由美籍華人牛嘉林和美國(guó)人麥博才聯(lián)合創(chuàng)辦，倡導(dǎo)“財(cái)富面前人人平等”，愿景是“讓1000萬(wàn)中國(guó)人改變財(cái)商觀念!讓100萬(wàn)中國(guó)人財(cái)富明顯增長(zhǎng)!讓10萬(wàn)中國(guó)人實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由!”“我們加入金朝陽(yáng)學(xué)習(xí)后，先是借錢購(gòu)買豪宅或豪車，憑此作為資產(chǎn)在銀行不斷放大杠桿，獲得貸款，然后繼續(xù)杠桿運(yùn)作，繼續(xù)獲取資金，最后再將其中一些錢投入到金朝陽(yáng)(通過(guò)旗下金盈灃基金運(yùn)作)發(fā)行的Pre-REITs和金朝陽(yáng)發(fā)行的企業(yè)短債當(dāng)中，Pre-REITs年收益率最高時(shí)100%，最低也有40%，‘企業(yè)短債’過(guò)去的年收益率高達(dá)36%。”一位受訪的前金朝陽(yáng)BCC學(xué)員表示。

豐厚的收益吸引著學(xué)員們出資百萬(wàn)元、上千萬(wàn)元購(gòu)買，但高桿杠下的現(xiàn)金流出現(xiàn)了斷裂，去年以來(lái)，廣州、成都等地部分學(xué)員發(fā)生了貸款逾期，學(xué)員們相互拆借資金從而使危機(jī)傳導(dǎo)擴(kuò)散，部分銀行受到波及，糾紛仍在處理過(guò)程中。

多位前金朝陽(yáng)BCC學(xué)員估算，金朝陽(yáng)僅學(xué)費(fèi)一項(xiàng)收入便達(dá)到288億元左右。另外，金朝陽(yáng)方面稱，金盈灃基金涉及資金400億元，股權(quán)投資基金150億元，風(fēng)投基金50億元，其后期又追加發(fā)行了一批“公司短債”。如是數(shù)字相加，金朝陽(yáng)總涉及資金約在900億元左右。這些錢當(dāng)中，除300億元系金朝陽(yáng)稱已購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)和別墅等之外，其他資金用途并未公開。

學(xué)員們口中的“Pre-REITs”和“公司短債”究竟是什么產(chǎn)品?令人稱羨的投資回報(bào)率，其資產(chǎn)增值能力從何而來(lái)?當(dāng)抱有財(cái)務(wù)自由夢(mèng)進(jìn)場(chǎng)的學(xué)員越來(lái)越多，這場(chǎng)財(cái)富狂歡又能去向何方?　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)聯(lián)系金朝陽(yáng)公司進(jìn)行采訪，后者并未對(duì)其資金運(yùn)作和流向等問(wèn)題予以回復(fù)。

“踢單”

金朝陽(yáng)自稱中國(guó)家庭財(cái)商教育第一品牌，擁有4所有教學(xué)資質(zhì)的學(xué)校/院，在全國(guó)擁有近400個(gè)招生網(wǎng)點(diǎn)，傳播財(cái)商的足跡遍布全國(guó)39個(gè)城市。其課程體系類似金字塔，最底層是ITF(又稱財(cái)富覺(jué)醒沙龍，課時(shí)半天，免費(fèi))，其上是IBS(目前又稱家庭及企業(yè)資產(chǎn)增值白金課，課時(shí)三天兩夜，學(xué)費(fèi)980元)，第三層為IFC(又稱金朝陽(yáng)財(cái)富商學(xué)院，課時(shí)三個(gè)月，學(xué)費(fèi)7.88萬(wàn)元)，位于塔尖的是BCC(英文全稱：BILLIONAIRE COUN-TRY CLUB，音譯：比鄰奈兒鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，意譯：10億富人鄉(xiāng)村俱樂(lè)部)。

金朝陽(yáng)在全國(guó)共有30多個(gè)分公司，各個(gè)分公司每隔兩三天就要舉行一場(chǎng)ITF沙龍。今年4月7日下午，在金朝陽(yáng)河南分公司所在地、鄭州市的楷林國(guó)際寫字樓B座16層，一場(chǎng)ITF沙龍也在進(jìn)行著。

一位金朝陽(yáng)河南分公司李姓高管站在投影儀前，配合PPT，向十多位聽(tīng)眾講解著旗下學(xué)員加入金朝陽(yáng)后的資產(chǎn)增長(zhǎng)情況。“我們的一位學(xué)員，過(guò)去在洛陽(yáng)山區(qū)投資上千萬(wàn)元修建景區(qū)，后來(lái)破產(chǎn)了。他開玩笑說(shuō)，‘自己穿著褲子進(jìn)山，光著屁股出山’。加入金朝陽(yáng)后，他東山再起，目前在鄭州開了好幾家米皮連鎖店，今年計(jì)劃開到十多家。”李姓高管過(guò)去從事保險(xiǎn)銷售，他的部分領(lǐng)導(dǎo)和同事亦有類似保險(xiǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷。

李姓高管講解的案例大致如此——先介紹學(xué)員加入金朝陽(yáng)前的資產(chǎn)情況，再?gòu)?qiáng)調(diào)其加入金朝陽(yáng)后的資產(chǎn)增長(zhǎng)。至于“干貨”，即金朝陽(yáng)幫助學(xué)員實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增長(zhǎng)的具體方式方法，他避而不談。

兩個(gè)多小時(shí)的ITF一結(jié)束，金朝陽(yáng)的工作人員馬上手持POS機(jī)走到聽(tīng)眾身邊，央求聽(tīng)眾繳納980元的IBS課程學(xué)費(fèi)，“980元算個(gè)錢嗎?今天只是入門，上完IBS您會(huì)發(fā)現(xiàn)，這點(diǎn)錢花得很值。”

IBS課時(shí)三天兩夜。河南分公司的上課地點(diǎn)位于鄭州航空港區(qū)鑫港假日酒店的6樓會(huì)議室。主要形式是：教練上課，隨后IFC學(xué)員分享各自的金朝陽(yáng)故事，以此講解金朝陽(yáng)投資理財(cái)五大投資定律——創(chuàng)造長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流、信用最大化、靈活使用杠桿、學(xué)習(xí)使用投資工具、做好投資組合及資產(chǎn)配置，降低風(fēng)險(xiǎn)，使資產(chǎn)最大化?！　?月11日下午的課程主講人，正是金朝陽(yáng)河南分公司李姓高管，他的授課內(nèi)容是“學(xué)習(xí)并使用投資工具”，其中主要部分為“世界第八大奇跡——復(fù)利”。

在一首迪斯科舞曲的伴奏下，李姓高管被四位身著黑色工作服的年輕女子護(hù)送著走上講臺(tái)。

一番簡(jiǎn)短的自我介紹之后，他開始讓學(xué)員拿起桌上的計(jì)算器，假設(shè)自己拿出1萬(wàn)元，投資在年回報(bào)10%的管道，計(jì)算10年、20年、30年的投資回報(bào)。

每10年的投資回報(bào)計(jì)算出來(lái)，學(xué)員在教練指揮下，盡最大音量喊出計(jì)算結(jié)果：“我，XXX(各自學(xué)員名字)，拿出1萬(wàn)元，放在復(fù)利10%的投資管道，十年后的投資回報(bào)是2.59萬(wàn)元。”

經(jīng)過(guò)數(shù)輪計(jì)算，飆升的復(fù)利數(shù)字讓部分學(xué)員驚訝：“我，XXX，拿出1萬(wàn)元，每年追加1萬(wàn)，放在復(fù)利30%的投資管道，30年的投資回報(bào)是2619.99萬(wàn)元。”　　IBS學(xué)員在現(xiàn)場(chǎng)不會(huì)知道哪種投資渠道能有如此回報(bào)。

“家人們，你們想跟我一起，享受復(fù)利帶給我們的投資回報(bào)嗎?那請(qǐng)走上講臺(tái)，和教練成為朋友。”課程臨近尾聲，李姓高管對(duì)學(xué)員喊話，遺憾的是應(yīng)者寥寥。這在金朝陽(yáng)內(nèi)容叫做“踢單”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，是把學(xué)員訂單“踢進(jìn)”下個(gè)階段課程的門中，這表示IBS學(xué)員需現(xiàn)場(chǎng)繳納7.88萬(wàn)元的IFC課程學(xué)費(fèi)，或先繳納部分定金。

東北教練“卡哥”的“踢單”本領(lǐng)更勝一籌。他在4月11日上午的課程中講解“信用最大化”，授課主題更加直白：教你玩轉(zhuǎn)信用卡。“你們不是抱怨沒(méi)‘干貨’嗎?今天我給金朝陽(yáng)的家人們來(lái)點(diǎn)‘干貨’。”“卡哥”講了一個(gè)大額信用卡辦理案例：“你讓你身邊的人先給你打錢，把流水養(yǎng)好，在賬戶內(nèi)存些錢，打電話給銀行，我過(guò)兩天要取50萬(wàn)現(xiàn)金。銀行手忙腳亂地幫你把錢準(zhǔn)備好了，肯定會(huì)問(wèn)，‘姐，用不用我們幫你押運(yùn)?’你說(shuō)不用，直接把錢扔進(jìn)自己寶馬車后備箱，踩油門就走。這么大額的取款需要行長(zhǎng)批準(zhǔn)，一個(gè)月取上三四次，行長(zhǎng)知道你了吧。銀行工作人員對(duì)你這樣的客戶也會(huì)留意，當(dāng)他們和你套近乎時(shí)，會(huì)問(wèn)，‘姐，最近忙啥呢?’你說(shuō)，‘前兩天剛從香港回來(lái)，最近沒(méi)事，想去歐洲玩一圈。’銀行工作人員眼前一亮，認(rèn)為你是優(yōu)質(zhì)客戶，然后就問(wèn)你，‘姐，辦不辦信用卡?’你當(dāng)然要辦，而且他們行長(zhǎng)也會(huì)批，因?yàn)樗麑?duì)你有印象。一張幾十萬(wàn)額度的信用卡這不到手了?然后你以卡辦卡，在其他銀行辦個(gè)三五張，手頭這上百萬(wàn)元的額度不就有了?”

這只是“卡哥”獨(dú)門秘籍中的一點(diǎn)皮毛，卻足以打動(dòng)臺(tái)下的學(xué)員。一位長(zhǎng)期受制于資金鏈緊張的煤炭設(shè)備經(jīng)銷商，在“卡哥”尚未正式“踢單”前，便走向這位比自己年輕10歲的教練，雙膝跪下。他最先與“卡哥”“成為朋友”，現(xiàn)場(chǎng)繳納了IFC課程定金。

“挖金術(shù)”

IFC課程前后耗時(shí)三個(gè)月，具體安排在四個(gè)三天兩夜的周末，每周內(nèi)容分別是資產(chǎn)配置、證券學(xué)習(xí)、商業(yè)地產(chǎn)、畢業(yè)演講。

在金朝陽(yáng)的五大投資定律中，創(chuàng)造現(xiàn)金流、信用最大化、靈活使用杠桿三條，在IFC的課程中將詳細(xì)拆解，最終目標(biāo)只有一個(gè)：挖金，也就是找錢。其中豪宅或豪車是挖金的主要杠桿。

在金朝陽(yáng)內(nèi)部，“零資產(chǎn)購(gòu)買豪宅”的案例不勝枚舉。曾在金朝陽(yáng)做到省會(huì)城市教練團(tuán)隊(duì)核心的蕭越對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)拆解——

首先，金朝陽(yáng)講究學(xué)員之間‘生命共享、財(cái)富共享’，即便一無(wú)所有，也能在其他學(xué)員處拆借120萬(wàn)元首付，按揭買下一套400萬(wàn)元的豪宅。金朝陽(yáng)學(xué)員主要是團(tuán)購(gòu)買房，以便從開發(fā)商處拿到折扣。這表示，原價(jià)500萬(wàn)元的房子可以400萬(wàn)元的低價(jià)拿下。不過(guò)，簽訂的合同則可能是600萬(wàn)元。

金朝陽(yáng)有一個(gè)很成熟的評(píng)價(jià)體系指導(dǎo)學(xué)員買房，評(píng)價(jià)指數(shù)包括房子周邊的居民人口、面積140平米以上的豪宅、交通、醫(yī)院、學(xué)校、超市、銀行、明星開發(fā)商、是否能立即辦下房產(chǎn)證等。綜合這些指數(shù)，最終得到一個(gè)分?jǐn)?shù)，只有分?jǐn)?shù)達(dá)標(biāo)的房子方可購(gòu)買。這為確保房子的升值空間和杠桿價(jià)值。

第二，因?yàn)楹勒前唇屹I的，再抵押貸款很難。那么，你買下一個(gè)經(jīng)營(yíng)期限較長(zhǎng)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，租賃一個(gè)店面，假裝做生意。然后，與同組IFC學(xué)員一起，相互往各自賬戶上打流水。只需三個(gè)月，流水便能養(yǎng)得很漂亮。

這時(shí)，你找到銀行，利用它們的漏洞，不僅可以憑豪宅辦到多張大額信用卡，還可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)性貸款、信用貸款、銀行授信等一系列方式，從銀行拿到更多的貸款。另外，只要你膽子夠大，還可以從那些小貸公司、擔(dān)保公司、投資公司以相似手法借錢。

蕭越以前認(rèn)識(shí)一個(gè)零資產(chǎn)起步的學(xué)員，憑借400萬(wàn)的房子，最終撬動(dòng)了8倍左右的杠桿，挖到3000多萬(wàn)元。

第三，挖到金后，你把拆借其他學(xué)員的120萬(wàn)元還上，手中還有上千萬(wàn)資金。一些激進(jìn)的學(xué)員，再憑借這些資金重復(fù)上述手法，不斷杠桿，不斷挖金。　　上述手法與“卡哥”所講述的“如何玩轉(zhuǎn)信用卡”軌跡吻合。

“IFC同樣把一期學(xué)員分為若干組，教練還是以概念性指導(dǎo)為主，比如講授銀行有哪些你不知道的貸款辦法等等，很少直接提供操作手法。不過(guò)，依據(jù)金朝陽(yáng)課程安排，學(xué)員每個(gè)周末都要召開小組會(huì)，回報(bào)自己辦了多少?gòu)埿庞每?，買了什么豪宅，有沒(méi)有買車，資產(chǎn)有什么變化。而后把自己的經(jīng)驗(yàn)分享給別人，別人自然有樣學(xué)樣，去借錢、貸款。”蕭越透露，IBS和IFC都有收手機(jī)的習(xí)慣，一方面讓學(xué)員認(rèn)真聽(tīng)課，一方面擔(dān)心學(xué)員錄音錄像。

IFC最后一個(gè)周末是畢業(yè)演講環(huán)節(jié)。“這個(gè)環(huán)節(jié)是讓學(xué)員做出一個(gè)五年家庭資產(chǎn)增長(zhǎng)規(guī)劃，5個(gè)億、10個(gè)億地大膽設(shè)想，將之做成PPT，當(dāng)場(chǎng)宣讀自己的夢(mèng)想。”蕭越介紹，其中的殺豬環(huán)節(jié)頗為有趣，“教練把學(xué)員分為大笨豬、小笨豬和聰明豬。大笨豬和小笨豬分別是重資產(chǎn)學(xué)員和輕資產(chǎn)學(xué)員，在整個(gè)學(xué)習(xí)過(guò)程中很保守，任我們?cè)趺凑f(shuō)，他們都不動(dòng)，不像其他學(xué)員一樣乖乖挖金。那我們就帶他們坐坐游艇、去旋轉(zhuǎn)餐廳吃吃飯，享受一下奢華生活，并跟他們說(shuō)：‘你怎么這么笨啊，放著賺錢的機(jī)會(huì)不要。你要是照人家的這種辦法，兩年后三年后你將會(huì)怎樣怎樣……’所謂聰明豬，是在挖金過(guò)程中非常激進(jìn)的那種，我們也要管控風(fēng)險(xiǎn)，要求他們穩(wěn)一點(diǎn)。”

“先來(lái)軟的，軟的不行，那就來(lái)硬的，‘你要是不想賺錢的話，來(lái)這里上課干嗎?’你走吧!”蕭越自稱殺豬高手，在他麾下，最終“軟硬不吃的學(xué)員不多”，多數(shù)學(xué)員進(jìn)入了金朝陽(yáng)教育體系的塔尖階段——BCC——開始半年期的學(xué)習(xí)。

Pre-REITs迷霧　　通過(guò)挖金，金朝陽(yáng)學(xué)員的總資產(chǎn)不斷放大，負(fù)債也越來(lái)越高。

以他們經(jīng)常使用的半年期200萬(wàn)元的信用貸款為例，年息15%左右。那些在平臺(tái)內(nèi)部拆借的資金，以及通過(guò)民間借貸獲取的資金，成本多在月息三分以上。如果沒(méi)有高回報(bào)的投資渠道，金朝陽(yáng)學(xué)員將面臨較大還款壓力。此時(shí)，學(xué)習(xí)并擁有投資工具、做好資產(chǎn)組合，降低風(fēng)險(xiǎn)兩大金朝陽(yáng)投資定律登場(chǎng)。

據(jù)金朝陽(yáng)學(xué)員介紹，所謂金朝陽(yáng)課程中的投資工具，分別是保險(xiǎn)、住宅、商業(yè)地產(chǎn)、證券、基金、債券。這其中，金朝陽(yáng)在授課時(shí)一再向?qū)W員推薦的投資工具是自己發(fā)行的Pre-REITs(準(zhǔn)REITs)。

REITs即房地產(chǎn)信托投資基金，就是把流動(dòng)性較低的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)。通常以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。在中國(guó)，因各種復(fù)雜原因，REITs閘門始終未能打開，但REITs巨大的市場(chǎng)，使得許多企業(yè)主動(dòng)和監(jiān)管部門溝通，開始嘗試做類REITs產(chǎn)品。

金朝陽(yáng)的產(chǎn)品自稱“Pre-REITs”，由金朝陽(yáng)投資系統(tǒng)中一個(gè)專門機(jī)構(gòu)運(yùn)作，這個(gè)機(jī)構(gòu)即金盈灃股權(quán)投資基金(深圳)股份公司，自稱是中國(guó)首家民營(yíng)的房地產(chǎn)信托投資基金(RE-ITs)。

金盈灃基金就是利用準(zhǔn)REITs把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目REITs化，然后把Pre-REITs產(chǎn)品在上海股權(quán)托管交易平臺(tái)掛牌，金朝陽(yáng)的各地實(shí)業(yè)公司是REITs持有人，學(xué)員要想購(gòu)買準(zhǔn)RE-ITs就需要購(gòu)買各地實(shí)業(yè)公司的股權(quán)。

以金朝陽(yáng)自持的旗下項(xiàng)目廣東新天希爾頓酒店為例，項(xiàng)目持有方是金盈灃股權(quán)投資基金(深圳)股份公司100%持有，項(xiàng)目Pre-REITs發(fā)行方是山東盈灃置業(yè)公司，其中前者金盈灃股權(quán)投資基金(深圳)股份公司持有后者山東盈灃置業(yè)公司20%股權(quán)，Pre-REITs購(gòu)買方或者說(shuō)持有者是上海融辛、上海融甲、上海融丙、上海融辛等十多家投資管理股權(quán)有限公司。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者調(diào)查獲悉，投資者購(gòu)買的金朝陽(yáng)Pre-REITs產(chǎn)品，即是上海融辛等投資管理股權(quán)有限公司的股權(quán)說(shuō)明書，不同于正規(guī)的有價(jià)證券，理由是這些公司才是其Pre-REITs產(chǎn)品的持有者，因此投資者購(gòu)買其股權(quán)即等于購(gòu)買了其Pre-REITs產(chǎn)品，從而實(shí)現(xiàn)了“同工、同酬、平等財(cái)富”。金朝陽(yáng)北京分公司一位管理層是上海融辛投資管理股份有限公司的1000萬(wàn)股權(quán)持有者，但在其入股2年后，該公司的注冊(cè)資本、股東人數(shù)未發(fā)生變化，至今仍是1000萬(wàn)元和兩位自然人股東。

作為國(guó)際物業(yè)管理公司巨頭、REITs行業(yè)權(quán)威人士，戴德梁行高級(jí)董事王玉珂懷疑金朝陽(yáng)發(fā)行的Pre-REITs產(chǎn)品的合法性，原因是證監(jiān)會(huì)并沒(méi)有受理它發(fā)行REITs，“另外，上海股權(quán)托管交易平臺(tái)并不是REITs平臺(tái)，而REITs是讓普通人擁有商業(yè)地產(chǎn)的股權(quán)，不是讓公司擁有商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)。金朝陽(yáng)宣傳的學(xué)員購(gòu)買的Pre-REITs升值取決于商業(yè)地產(chǎn)的房?jī)r(jià)，但實(shí)際上購(gòu)買REITs最看重的其實(shí)是租金回報(bào)率。”王玉珂稱。

金朝陽(yáng)一位內(nèi)部人士在授課中稱，金朝陽(yáng)也在計(jì)劃另外一種Pre-REITs模式，是由嘉金國(guó)際融資租賃集團(tuán)有限公司把金朝陽(yáng)的準(zhǔn)RE-ITs在海外發(fā)行，也就是離岸REITs?！　‰x岸REITs非常重要一點(diǎn)是運(yùn)營(yíng)方的租金收入情況，以及提供擔(dān)保方、產(chǎn)權(quán)抵押、項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、租金收益、資金用途等一些必要的信息給投資者。

深圳金固投資管理有限公司持有金朝陽(yáng)Pre-REITs運(yùn)作機(jī)構(gòu)金盈灃基金60%的股權(quán)。不過(guò)，工商局的備案資料顯示：該公司投資管理部并不包括證券類型的投資管理，也不含證券咨詢。

5月5日，證監(jiān)會(huì)辦公廳相關(guān)負(fù)責(zé)人就金朝陽(yáng)Pre-REITs產(chǎn)品予以回復(fù)：“目前金盈灃基金Pre-REITs產(chǎn)品并不在REITs試點(diǎn)名單中。”北京金融辦、廣州金融辦、上海金融辦都向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示，各自所屬城市試點(diǎn)REITs名單中并無(wú)金盈灃基金。

此外，上述部分商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和自持狀況又是如何呢?

金朝陽(yáng)內(nèi)部資料介紹，其商業(yè)地產(chǎn)包括5家五星級(jí)酒店、10棟AA級(jí)寫字樓、5個(gè)商業(yè)綜合體和10棟服務(wù)式公寓和酒店式公寓，重點(diǎn)項(xiàng)目是廣州新天希爾頓酒店(6.6萬(wàn)平方米)、鐵獅子門酒店公寓(2.1萬(wàn)平方米)、睿東中心(8.9萬(wàn)平方米)、鐵獅子門購(gòu)物中心(4.5萬(wàn)平方米)、重慶國(guó)金中心(6.4萬(wàn)平方米)、上海國(guó)際航運(yùn)中心(1.6萬(wàn)平方米)、北京萬(wàn)科大都會(huì)等。這些總資產(chǎn)共計(jì)97億元，房地產(chǎn)公允價(jià)值是86億元，凈資產(chǎn)89億元，發(fā)行Pre-REITs的數(shù)量是20億股份，每股約4.05元，目前Pre-REITs(準(zhǔn)REITs)已經(jīng)發(fā)行400億元，多數(shù)已被認(rèn)購(gòu)。

商業(yè)地產(chǎn)REITs化，并非簡(jiǎn)單地持有商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)就可以，更主要的是運(yùn)營(yíng)方的租金收入，廣東新天希爾頓酒店的運(yùn)營(yíng)方是希爾頓全球酒店集團(tuán)，希爾頓全球酒店集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人給予經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)的回復(fù)是：“希爾頓全球酒店集團(tuán)在中國(guó)運(yùn)營(yíng)酒店項(xiàng)目目前沒(méi)有Pre-REITs化，對(duì)廣東新天希爾頓酒店已被Pre-REITs化并不知情。”

另外，金朝陽(yáng)的內(nèi)部資料顯示，其持有重慶國(guó)金中心T3、T5塔2棟樓寫字樓物業(yè)。九龍倉(cāng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展有限公司企業(yè)傳播總經(jīng)理王春蕾就此回復(fù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱：“九龍倉(cāng)集團(tuán)只出售1棟寫字樓金朝陽(yáng)，并不是2棟。經(jīng)過(guò)九龍倉(cāng)集團(tuán)內(nèi)部調(diào)查，出售給他們這棟寫字樓沒(méi)有動(dòng)靜，并不知情這棟樓已REITs化。”

金朝陽(yáng)的REITs內(nèi)部資料顯示，其持有北京萬(wàn)科大都會(huì)的25層、26層和27層物業(yè)，并且已經(jīng)REITs化。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者實(shí)地探訪獲悉，金朝陽(yáng)購(gòu)買的北京萬(wàn)科大都會(huì)的25層、26層和27層物業(yè)除了廚房之外，其余是空蕩蕩的辦公地點(diǎn)。

金朝陽(yáng)內(nèi)部資料還顯示：金朝陽(yáng)已經(jīng)購(gòu)買了浙江省千島湖，其中5個(gè)島正在開發(fā)中，未來(lái)將產(chǎn)生100億元的收入。金朝陽(yáng)一位內(nèi)部人士在授課中稱，金朝陽(yáng)收購(gòu)德國(guó)最大的銀行德意志銀行已接近尾聲，并準(zhǔn)備在德國(guó)發(fā)行第一支債券。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者查詢資料顯示：浙江省千島湖5個(gè)島嶼并不存在出售信息，德意志銀行目前的生意蒸蒸日上，其約合4.2萬(wàn)億元人民幣的資產(chǎn)規(guī)模，顯然超出了金朝陽(yáng)的收購(gòu)能力。

吸金900億?

對(duì)于金朝陽(yáng)的Pre-REITs，出資數(shù)百萬(wàn)元、上千萬(wàn)元購(gòu)買的金朝陽(yáng)學(xué)員有多少?　　在金朝陽(yáng)2011年的路演PPT上，專門介紹了2008年5月第一批投資發(fā)起人的兩年期回報(bào)：首期投資20萬(wàn)，經(jīng)過(guò)兩年成長(zhǎng)，截至2010年6月，升值49.76萬(wàn)元，年投資收益率74.4%。“雖說(shuō)PPT頁(yè)面下方注明：歷史數(shù)據(jù)，不構(gòu)成未來(lái)收益承諾。但學(xué)員在進(jìn)入IFC階段后，架不住教練天天講、反復(fù)講金朝陽(yáng)的REITs。”作為金朝陽(yáng)BCC課程最早的學(xué)員之一，林昭介紹，IFC課程結(jié)束，金朝陽(yáng)的學(xué)員不管是自愿還是被殺豬，至少三成以上進(jìn)入BCC(10億富人鄉(xiāng)村俱樂(lè)部))學(xué)習(xí)，“名義上講，BCC不用再交學(xué)費(fèi)，但門檻是每個(gè)家庭必須購(gòu)買100萬(wàn)元的REITs，除此之后，在BCC課程學(xué)習(xí)期間，還需再交100萬(wàn)元的總資金，據(jù)說(shuō)是準(zhǔn)備再建一個(gè)REITs。若想順利畢業(yè)，再需投資300萬(wàn)元。”

做好資產(chǎn)組合、降低風(fēng)險(xiǎn)，系金朝陽(yáng)五大投資定律的最后一條。林昭回憶，按照金朝陽(yáng)的意愿，REITs在資產(chǎn)組合的比例不應(yīng)低于50%。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者從金朝陽(yáng)北京分公司一位高管處獲悉：金朝陽(yáng)的員工會(huì)根據(jù)職位持有不等的Pre-REITs，一般管理層是購(gòu)買1000萬(wàn)的Pre-REITs。

多位前BCC學(xué)員都不約而同地算過(guò)一個(gè)賬：截至目前，金朝陽(yáng)BCC開了60期左右，每期平均下來(lái)約80個(gè)家庭，即約4800個(gè)家庭。以每個(gè)家庭500萬(wàn)元來(lái)算，他們流入金朝陽(yáng)的資金達(dá)到240億元。

“這還未計(jì)入IFC階段的學(xué)員購(gòu)買的Pre-REITs。”不過(guò)，林昭表示，僅IFC學(xué)費(fèi)一項(xiàng)，即可讓金朝陽(yáng)賺到盆滿缽滿，“IFC目前已經(jīng)開到140多期，每期最少300個(gè)家庭，最多800個(gè)。按每期300個(gè)來(lái)說(shuō)，共約42000個(gè)，即便以每個(gè)家庭繳納學(xué)費(fèi)6.88萬(wàn)元計(jì)算，這個(gè)數(shù)字也有288億元。”

作為金朝陽(yáng)Pre-REITs的管理機(jī)構(gòu)，金盈灃基金的路演資料顯示總涉及資金為400億元。金朝陽(yáng)宣稱有300億元已購(gòu)置各類地產(chǎn)項(xiàng)目，包括前文所說(shuō)的價(jià)值97億元的商業(yè)地產(chǎn)，以及數(shù)百套別墅等等。

如果加上估算的金朝陽(yáng)288億元的IFC學(xué)費(fèi)收入，以及其IBS階段的學(xué)費(fèi)收入，股權(quán)投資基金150億元，風(fēng)投基金50億元，加上后期推出的“短債”，總涉及金額約在900億元左右。

對(duì)于這一數(shù)字，金朝陽(yáng)方面未予置評(píng)。

現(xiàn)金流“走鋼絲”

即便金朝陽(yáng)的確斥資300億元購(gòu)買地產(chǎn)項(xiàng)目，那么剩下的數(shù)百億元又流向何方呢?或許，這還得從金朝陽(yáng)高企的Pre-REITs產(chǎn)品的投資回報(bào)率說(shuō)起。

林昭也在金朝陽(yáng)投資了500多萬(wàn)元的Pre-REITs。他介紹說(shuō)，金朝陽(yáng)在上課時(shí)宣傳該產(chǎn)品最高年收益100%，最低也有40%，“不過(guò)，投資收益的絕大部分是以擴(kuò)股形式逐年滾動(dòng)，這就是IBS課程中講到的復(fù)利。只有10%-20%不等的收益，每半年以分紅名義發(fā)放一次。并且，金朝陽(yáng)的Pre-REITs此前不可交易，不可贖回，只能享受分紅。”　　一位已經(jīng)退出金朝陽(yáng)的BCC會(huì)員介紹，隨著學(xué)員越來(lái)越多，金朝陽(yáng)開始批發(fā)式地出售REITs，分紅的資金越來(lái)越多，資金池的缺口越來(lái)越大。

此時(shí)，又一種新的融資方式出現(xiàn)——金朝陽(yáng)開始向?qū)W員出售“短債”。

“短債名義上是半年期或一年期的債券，其實(shí)只是一張借款收據(jù)，借款單位包括金朝陽(yáng)各個(gè)分公司、子公司。”林昭表示，這是金朝陽(yáng)為Pre-REITs輸血的主要手段?！　〗?jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者調(diào)查獲悉：這個(gè)“短債”發(fā)行方包括廣州市蓮啟投資顧問(wèn)有限公司，工商資料顯示該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)該是企業(yè)形象策劃和信息咨詢服務(wù)(不含證券信息)。

《廣州市蓮啟投資顧問(wèn)有限公司公司章程》顯示，這家公司有11個(gè)自然人和1家投資公司共計(jì)出資1500萬(wàn)元購(gòu)成，廣州蓮啟投資顧問(wèn)有限公司擁有廣東金朝陽(yáng)置業(yè)股份有限公司公司20%的股權(quán)(400萬(wàn))，目前廣州市蓮啟投資顧問(wèn)有限公司已注銷，而廣東金朝陽(yáng)置業(yè)股份有限公司公司持有金盈灃股權(quán)投資基金(深圳)股份公司20%股權(quán)，也就是說(shuō)發(fā)行“短債”的公司已不存在，這個(gè)已消失的公司又是發(fā)行Pre-REITs公司的間接股東。

“學(xué)員以20%甚至更高的融資成本購(gòu)買一堆輕資產(chǎn)，另外‘短債’的年息高達(dá)36%，堪比飲鴆止渴。更何況，Pre-REITs發(fā)行公司的股東之一又是個(gè)注銷公司。”前述那位已經(jīng)退出金朝陽(yáng)的BCC學(xué)員表示。

在資金池運(yùn)轉(zhuǎn)之外的另一邊，是部分學(xué)員失控的欲望。

以廣州一位過(guò)去從事美容業(yè)的陳姓學(xué)員為例。她此前擁有2000萬(wàn)元的凈資產(chǎn)，加入金朝陽(yáng)后，不斷杠桿挖金，連續(xù)吃進(jìn)2億元左右的資產(chǎn)，其中包括她在廣州樓王凱旋新世界耗資近億購(gòu)入的十多套豪宅。

2014年前，凱旋新世界房?jī)r(jià)一路狂飆，陳姓學(xué)員的資產(chǎn)迅速升值。伴隨此后的全國(guó)樓市下行，該樓盤的價(jià)格一年內(nèi)腰斬近半，由最高時(shí)10萬(wàn)元每平方米，跌至最低6萬(wàn)元。

現(xiàn)金流的正向增長(zhǎng)很快，負(fù)向增長(zhǎng)時(shí)猶如黑洞。據(jù)與陳姓學(xué)員相熟的金朝陽(yáng)BCC學(xué)員介紹，陳姓學(xué)員最多時(shí)每月的利息支出高達(dá)400萬(wàn)元左右，她此前斥資數(shù)百萬(wàn)元購(gòu)買的REITs卻無(wú)法變現(xiàn)。

2014年某天，陳姓學(xué)員徹底失聯(lián)。她的債務(wù)當(dāng)中，9000萬(wàn)元系以三分息向金朝陽(yáng)學(xué)員拆借而來(lái)。“打個(gè)比方，她(陳姓學(xué)員)這9000萬(wàn)元是找9個(gè)學(xué)員借的，這相當(dāng)于他們10個(gè)人綁在同一條鐵鎖鏈上。她先跳河，其他學(xué)員也跟著落水了。由于學(xué)員之間拆借普遍存在，這10個(gè)學(xué)員又每個(gè)人綁著9個(gè)人。1傳10，10傳100，最后所有人都跳下去了。”林昭與陳姓學(xué)員相識(shí)已久，同樣也是眾多的被拉下水的一員。

大面積貸款逾期

這場(chǎng)蟄伏已久的危機(jī)爆發(fā)后的沖擊波威力頗強(qiáng)。多位前BCC學(xué)員表示，受傷最重的BCC前5期、共300多個(gè)家庭，幾乎每個(gè)家庭都有三四千萬(wàn)元的負(fù)債。

一位前BCC學(xué)員稱，由于在金朝陽(yáng)內(nèi)部以月息三分向其他學(xué)員拆借資金后跑路、失聯(lián)者眾多，這個(gè)拆借平臺(tái)信用破產(chǎn)，“而廣州的金融意識(shí)一向超前，也是此次危機(jī)的重災(zāi)區(qū)。我們估算，廣州金朝陽(yáng)學(xué)員目前的各類壞賬至少幾十個(gè)億。”

金融環(huán)境寬松的成都市同屬重災(zāi)區(qū)，爆發(fā)時(shí)間、導(dǎo)火索、爆發(fā)后的多米諾骨牌效應(yīng)，與廣州如出一轍。“比如目前在成都小微信貸領(lǐng)域排名靠前的兩家銀行，它們的逾期貸款中，至少3成由‘組織’學(xué)員造成。整個(gè)成都銀行機(jī)構(gòu)的小微貸款逾期中，這個(gè)占比至少兩成。”成都某城商行小微信貸主管王璇估算。

所謂“組織”，其實(shí)是成都銀行系統(tǒng)工作人員對(duì)各類財(cái)富培訓(xùn)班、總裁培訓(xùn)班等讓他們不斷栽跟頭的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)稱。這其中，金朝陽(yáng)學(xué)員貸款逾期最多，后續(xù)追討環(huán)節(jié)更是讓王璇等銀行從業(yè)者頭疼。

為降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)，王璇所在的銀行利用大數(shù)據(jù)，評(píng)估了“組織”學(xué)員密集的區(qū)域，以規(guī)避壞賬風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估結(jié)論頗為悲觀：目前在成都金衡德汽配市場(chǎng)、八一家具城、荷花池等小微信貸客戶集中的絕大多數(shù)成都的專業(yè)市場(chǎng)中，均有“組織”學(xué)員滲入，這些市場(chǎng)后多被他們認(rèn)定禁止進(jìn)入和謹(jǐn)慎進(jìn)入。

去年年底，王璇的一位同事遭遇了一筆金朝陽(yáng)學(xué)員的200萬(wàn)元半年期信用貸款逾期。“我們后來(lái)發(fā)現(xiàn)，不僅這200萬(wàn)逾期了，他在其他銀行近1000萬(wàn)的貸款也陸續(xù)逾期了。另外，他那套價(jià)值400多萬(wàn)的豪宅已被重復(fù)質(zhì)押四次，從小貸公司拿到1700萬(wàn)元。”王璇那位同事介紹，這位金朝陽(yáng)學(xué)員沒(méi)有失聯(lián)或跑路，他照常接聽(tīng)電話，只是表示自己人在外地，暫時(shí)不回成都，并一再要求“給我個(gè)機(jī)會(huì)，我好好做生意，一兩年內(nèi)我肯定把錢還上”。

無(wú)奈之下，王璇所在銀行只得訴諸法律，然而這位金朝陽(yáng)學(xué)員的名下房車等資產(chǎn)已被其他小貸公司、自然人被告搶先一步訴諸司法保全。“我們后來(lái)查閱那個(gè)金朝陽(yáng)學(xué)員的貸款資料，的確發(fā)現(xiàn)了‘養(yǎng)流水’的問(wèn)題，而且跟他一塊‘養(yǎng)流水’的還有其他的貸款逾期客戶?？晌覀?cè)诤吐蓭熒塘恐笠庾R(shí)到，我們沒(méi)辦法以騙貸的名義告他們，只能當(dāng)作普通的民事糾紛處理。”王璇介紹，首先，這位金朝陽(yáng)學(xué)員提供身份證、戶口本，結(jié)婚證，房產(chǎn)證等基本資料都是真實(shí)的，“至于‘養(yǎng)流水’的問(wèn)題，像他這樣的小公司賬戶不像那些大企業(yè)，都有專門的對(duì)公賬戶，而他的賬戶都是公私不分的。他在申請(qǐng)貸款時(shí)跟我們口述過(guò)，賬戶流水都是自己的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。但口述這個(gè)，是不能作為證據(jù)的。另外，即便這中間有客戶的營(yíng)業(yè)執(zhí)照是買來(lái)的，只要是真實(shí)的，我們也無(wú)法作為訴訟證據(jù)。”

王璇表示，成都多家銀行機(jī)構(gòu)在與金朝陽(yáng)學(xué)員的貸款逾期糾紛處理過(guò)程中，這并非孤例。

他們需要“新鳥”

從金朝陽(yáng)那里拿回資金，成為金朝陽(yáng)學(xué)員解套的重要路徑，但這條路同樣不好走。

一位前BCC學(xué)員稱，去年下半年，金朝陽(yáng)平臺(tái)出現(xiàn)不能按期兌付短債本息的情況，Pre-REITs的分紅也遲遲不給，有的BCC學(xué)員實(shí)在撐不住了，便前往上海、廣州等地的公安機(jī)關(guān)經(jīng)偵部門報(bào)案、前往北京上訪、到金朝陽(yáng)總部交涉，不過(guò)都再?zèng)]了下文。

去年8月的一天，廣州多位BCC學(xué)員將金朝陽(yáng)廣州分公司的一位負(fù)責(zé)人扭送派出所，要求討回?fù)p失。這次沖突略有不同，因?yàn)槊襟w介入了，之后廣州電視臺(tái)城市話題節(jié)目以14分鐘左右的篇幅對(duì)此詳細(xì)報(bào)道。節(jié)目最后，一位律師分析稱，金朝陽(yáng)鼓動(dòng)學(xué)員套取銀行貸款、發(fā)行未經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)的理財(cái)產(chǎn)品的手法，可能構(gòu)成《刑法》中的集資詐騙罪。此后，該律師和廣州電視臺(tái)均收到金朝陽(yáng)方面的律師函。

那位現(xiàn)身受訪的前BCC學(xué)員被金朝陽(yáng)列入黑名單，至今未收到應(yīng)在去年上半年領(lǐng)取的Pre-REITs分紅。

“雖然我們很多股東家庭面臨著現(xiàn)金流被凍住、還貸困難、銀行信用破產(chǎn)等困難，但這也是主動(dòng)避免更大風(fēng)險(xiǎn)和損失的措施，并且大家投資的REITs沒(méi)有受到影響，我們的股還在。同時(shí)，我們的流動(dòng)性增強(qiáng)了，股東的風(fēng)控意識(shí)更強(qiáng)了。”金朝陽(yáng)的一家子公司、廣州蓮啟投資顧問(wèn)股份有限公司彼時(shí)發(fā)表了一封針對(duì)那位受訪BCC學(xué)員的公開信。

信中提到的措施即金朝陽(yáng)為度過(guò)此次危機(jī)所進(jìn)行的降息消債：“短債”的月息由三分降至兩分，Pre-RE-ITs盡管還是不能贖回，但開始允許在學(xué)員之間撮合交易用以抵債。

“很多人已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，即便拿Pre-PREITs抵債，它也值不了多少錢，但如果不要的話，你連這個(gè)都沒(méi)有。因?yàn)楹枚嘣趦?nèi)部拆借同學(xué)資金的學(xué)員開始耍賴了，‘我就是沒(méi)錢，你愛(ài)要不要’。”蕭越、林昭等人便是前文中提到的“歡樂(lè)‘太空群’”成員，他們選擇“下車”，回歸過(guò)去一度被自己嫌棄的實(shí)業(yè)，“好好干活，慢慢還債”。

更多的BCC學(xué)員不愿下車，這是因?yàn)樗麄兊?ldquo;身家性命”還押在金朝陽(yáng)的平臺(tái)上。

“那些‘老鳥’(老學(xué)員)一邊在金朝陽(yáng)的指導(dǎo)下躲著銀行、躲著追債公司，一邊還要倒貼飛機(jī)票，去其他城市的金朝陽(yáng)課堂充當(dāng)助教義工，天天跟‘新鳥’(新學(xué)員)講‘大愛(ài)’、‘奉獻(xiàn)’，你以為他們真的那么高尚嗎?”過(guò)去常給這些義工助教上課的蕭越說(shuō)。

“這些上IBS的‘新鳥’是那些‘老鳥’的救命稻草。‘新鳥’進(jìn)入金朝陽(yáng)的平臺(tái)后，被引導(dǎo)著挖金，購(gòu)買Pre-REITs、‘短債’，維持金朝陽(yáng)的資金池運(yùn)轉(zhuǎn)?；蛟S，金朝陽(yáng)的Pre-REITs真如他們計(jì)劃的，上市了，‘老鳥’們也就解套了。”蕭越反問(wèn)了一句，“你覺(jué)得有可能(上市)嗎?”

4月中旬，全國(guó)的金朝陽(yáng)分公司同步進(jìn)行著30多場(chǎng)IBS課程。在河南分公司的課堂上，多數(shù)學(xué)員是那些從事服裝店、汽配店、機(jī)械設(shè)備個(gè)體戶和中小企業(yè)主。在當(dāng)前傳統(tǒng)行業(yè)利潤(rùn)率急劇下滑的大背景下，他們的生意多不好做。此時(shí)，金朝陽(yáng)提出的通過(guò)“錢生錢”的資產(chǎn)運(yùn)作手法實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由，對(duì)他們來(lái)說(shuō)猶如久旱逢甘雨，他們中的半數(shù)在IBS課罷選擇進(jìn)入IFC繼續(xù)深造。

4月21日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者致電金朝陽(yáng)400熱線電話希望進(jìn)行采訪，接電話的一位男子提供了一個(gè)QQ郵箱要求先發(fā)送采訪郵件。不過(guò)，截止發(fā)稿該郵件未獲回復(fù)。

5月6日，金朝陽(yáng)創(chuàng)始人牛嘉林通過(guò)中間人傳話，希望就此事與經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者對(duì)話，截至發(fā)稿其并未打來(lái)電話。

之后，金朝陽(yáng)一位女性工作人員與經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者取得聯(lián)系，同意接受書面采訪。5月11日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者再次提出了包括“金朝陽(yáng)僅持有重慶國(guó)金中心1棟物業(yè)，為何宣稱自己持有2棟”、“為什么金朝陽(yáng)學(xué)員在上課時(shí)被鼓勵(lì)持有你們的Pre-REITs產(chǎn)品”、“金朝陽(yáng)學(xué)員的資金去向何處，目前以何種形式增值”等5個(gè)問(wèn)題。

5月13日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者多次撥打電話與這位女性工作人員取得聯(lián)系，她提出自己身在上海，又以“你已經(jīng)被誤導(dǎo)，只有當(dāng)面才能說(shuō)清楚”為由，要求經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者前往其上?？偛坎稍L。來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

標(biāo)簽： 騙局 金朝陽(yáng) 席卷而來(lái)