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近兩年火爆的創(chuàng)新產(chǎn)品公募REITS進(jìn)入密集分紅期，近日7只REITs陸續(xù)迎來(lái)除息日，公募REITs整體呈現(xiàn)出高比例穩(wěn)定分紅，15只公告2022 年可供分配金額的REITs產(chǎn)品，平均分紅比例接近99%。

多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，強(qiáng)制分紅機(jī)制是公募REITs主要特征之一，穩(wěn)定分紅體現(xiàn)出該類(lèi)產(chǎn)品長(zhǎng)期投資價(jià)值，通過(guò)觀測(cè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流、可供分配現(xiàn)金等指標(biāo)，也是觀察REITs項(xiàng)目底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況的“窗口”。他們也提醒普通投資者注意，與產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目相比，特許經(jīng)營(yíng)REITs項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)權(quán)到期后不再產(chǎn)生現(xiàn)金收益，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)分紅目前已包含了利潤(rùn)分配和本金的歸還，在選擇投資標(biāo)的時(shí)應(yīng)了解資產(chǎn)類(lèi)型和分紅的特征。

15只公募REITs產(chǎn)品分紅

平均分紅比例98.89%

公募REITs 進(jìn)入密集分紅期，近日7只REITs產(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陸續(xù)迎來(lái)除息日，此外尚有6只REITs實(shí)際分配情況尚未公布。整體來(lái)看，公募REITs呈現(xiàn)出了高比例的穩(wěn)定分紅，15只公告2022 年可供分配金額的公募REITs產(chǎn)品中，2022年全年分配金額占可供分配金額比例平均為98.89%，且絕大部分分配比例在96%以上。

中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此表示，投資公募REITs的主要收益來(lái)源為持有期分紅收益，以及基金份額交易價(jià)格的變化?；鸱蓊~二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格受到公募REITs資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況及市場(chǎng)因素的綜合影響，較易引起波動(dòng)。與此相比，基金分紅預(yù)期則更有規(guī)律可循。公募REITs的分紅主要來(lái)自基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，投資人通過(guò)基金募集材料和信息披露文件，結(jié)合行業(yè)及市場(chǎng)情況，可以分析基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，作為進(jìn)行投資決策的重要參考。

“相對(duì)于基金份額二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格變化導(dǎo)致的浮盈或浮虧，分紅作為基金份額持有人實(shí)際獲得的現(xiàn)金收益，對(duì)于長(zhǎng)期投資者更具參考價(jià)值?！敝薪鸹鹣嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)。

平安基金REITs 投資中心運(yùn)營(yíng)高級(jí)副總監(jiān)李華平也表示，根據(jù)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》及相關(guān)法規(guī)要求，基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)當(dāng)將90%以上合并后基金年度可分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者，強(qiáng)制分紅機(jī)制是公募REITs的主要特征之一，穩(wěn)定的分紅機(jī)制體現(xiàn)出REITs產(chǎn)品長(zhǎng)期投資價(jià)值。

中航基金也認(rèn)為，從投資角度來(lái)看，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs同時(shí)具備“股性”和“債性”雙重特點(diǎn)。二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格反映這類(lèi)產(chǎn)品“股性”的一面，分紅體現(xiàn)了這類(lèi)產(chǎn)品的“債性”特點(diǎn)。公募REITs有強(qiáng)制分紅要求，分紅類(lèi)似于債券派息，但不等同于債券的固定利息回報(bào)，而是由可供分配現(xiàn)金決定。

從機(jī)構(gòu)投資者的角度來(lái)看，一方面是公募REITs豐富了機(jī)構(gòu)投資者的投資品類(lèi)，為資產(chǎn)配置多元化提供抓手，具有較強(qiáng)的配置價(jià)值。另一方面，公募REITs的分紅能夠幫助機(jī)構(gòu)投資者穩(wěn)定收益。機(jī)構(gòu)投資者公募REITs能夠通過(guò)分紅獲取相對(duì)于投資債券相對(duì)高的收益性，在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，增厚資產(chǎn)包收益，起到投資“壓艙石”的作用。

分紅除了投資收益“落袋為安”外，市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)分紅水平的預(yù)期，也是影響REITs基金二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)的關(guān)鍵因素之一。

從近期公募REITs的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)看，截至4月21日，今年以來(lái)中證REITs（收盤(pán)）指數(shù)收于975.99 點(diǎn)，年內(nèi)下跌7.44%，未跑贏主要股票和債券寬基指數(shù)。

“截至2023年3月31日，有20只公募REITs發(fā)布了2022年年報(bào)，部分產(chǎn)品受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，可分配金額完成率不達(dá)預(yù)期，一定程度上影響了公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格?！崩钊A平稱(chēng)，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)受多重因素的影響，投資收益是影響REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的主要因素之一，而穩(wěn)定的分紅有利于吸引投資者參與公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的投資。

中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，近期經(jīng)濟(jì)預(yù)期恢復(fù)，一方面市場(chǎng)熱點(diǎn)呈現(xiàn)向股票和債券回歸的過(guò)程；另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)相對(duì)經(jīng)濟(jì)活力的改善有一定的滯后性。

此外，公募REITs在分紅除權(quán)日，將對(duì)基金份額的開(kāi)盤(pán)指導(dǎo)價(jià)做調(diào)減處理，調(diào)減金額根據(jù)單位基金份額的分紅金額進(jìn)行計(jì)算。除權(quán)操作是對(duì)分紅前后基金份額凈值變化的修正，使投資人在基金分紅前后均可以獲得公平的投資機(jī)會(huì)。

“分紅可增強(qiáng)投資者長(zhǎng)期投資的信心，同時(shí)需結(jié)合持有產(chǎn)品的特性，關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)擾動(dòng)對(duì)整體收益的影響程度。”中航基金相關(guān)人士也稱(chēng)。

特許經(jīng)營(yíng)權(quán)分紅包括利潤(rùn)分配和本金歸還

普通投資者應(yīng)了解底層資產(chǎn)情況

多位業(yè)內(nèi)人士還提醒，與現(xiàn)有公募基金分紅前提是本金之上的增值部分不同，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs基金運(yùn)作期間的“分紅”界定為“分派”更為準(zhǔn)確，分派的是本金與增值兩個(gè)部分，兩個(gè)部分之間的比例是變動(dòng)的，與現(xiàn)有公募基金分紅差異很大，大多數(shù)普通投資者可能把“分派”金額誤認(rèn)為是持續(xù)分紅。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金價(jià)值面臨極大不確定性，這是該類(lèi)投資者應(yīng)該注意的情況。

李華平表示，目前公募REITs主要有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)和產(chǎn)權(quán)類(lèi)兩大資產(chǎn)類(lèi)型，持有產(chǎn)權(quán)類(lèi)產(chǎn)品的收益主要包括每年的現(xiàn)金分紅及資產(chǎn)增值的收益，而持有特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)產(chǎn)品的收益主要來(lái)自項(xiàng)目每年的現(xiàn)金分紅。其中，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)資產(chǎn)的分紅包括了利潤(rùn)分配和本金的歸還，兩者的比率也是變動(dòng)的，對(duì)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)資產(chǎn)的公募REITs可以?xún)?nèi)部收益率（IRR）來(lái)衡量投資收益。普通投資者在選擇投資標(biāo)的時(shí)，應(yīng)了解公募REITs底層資產(chǎn)的類(lèi)型。

中航基金也表示，從細(xì)分來(lái)看，各類(lèi)公募REITs分紅因底層資產(chǎn)屬性不同而形成區(qū)別。特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)的公募REITs產(chǎn)品因其分紅相當(dāng)于包含“本金+收益”，分紅相對(duì)較多，債性偏強(qiáng)。而產(chǎn)權(quán)類(lèi)的公募REITs分紅主要為“收益”，更看重底層資產(chǎn)的價(jià)值增值，所以相對(duì)股性偏強(qiáng)。普通投資者在選擇公募REIT時(shí)，需要考慮底層資產(chǎn)屬性，對(duì)所選擇產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格和分紅有合理預(yù)期。

中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，與產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目相比，特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)權(quán)到期后不再能產(chǎn)生現(xiàn)金收益，因此將可供分配金額的分配理解為“分派”比“分紅”更加準(zhǔn)確。基于這個(gè)特點(diǎn)，剩余經(jīng)營(yíng)期限較短的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，通常具備更高的分派率水平。對(duì)于剩余期限較長(zhǎng)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目，即使分派率相對(duì)較低，也有足夠年限收回本金并取得收益。

中金基金該負(fù)責(zé)人提醒投資者注意，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目的分派金額包含了投資本金，在不進(jìn)行擴(kuò)募的情況下，基金份額單價(jià)隨著分派進(jìn)度逐年下降是正常現(xiàn)象，投資特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs的收益來(lái)自項(xiàng)目剩余期限產(chǎn)生的現(xiàn)金流。

“與特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目相比，產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般較長(zhǎng)，再加上到期后通過(guò)對(duì)建筑的更新改造或補(bǔ)繳土地出讓金等追加投資，有機(jī)會(huì)進(jìn)一步延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)期限。這種類(lèi)似永續(xù)經(jīng)營(yíng)的假設(shè)反映在基礎(chǔ)資產(chǎn)的估值上，使產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs具備更顯著的資產(chǎn)投資屬性?！痹撠?fù)責(zé)人稱(chēng)。

觀測(cè)內(nèi)部收益率等指標(biāo)

評(píng)估項(xiàng)目底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況

在基金分紅的時(shí)點(diǎn)，多位業(yè)內(nèi)人士還表示，在產(chǎn)品分紅期，投資者可以觀測(cè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流、可供分配現(xiàn)金、內(nèi)部收益率等指標(biāo)，來(lái)觀察和評(píng)估項(xiàng)目底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況。

中航基金表示，年報(bào)指標(biāo)中，跟現(xiàn)金相關(guān)的指標(biāo)有兩個(gè)：一是年報(bào)中披露的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流，二是可供分配現(xiàn)金，二者存在本質(zhì)性區(qū)別。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)、籌資、投資產(chǎn)生的現(xiàn)金流，基于企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生；可供分配的現(xiàn)金實(shí)質(zhì)上是從EBITDA出發(fā)，對(duì)非現(xiàn)金影響利潤(rùn)表的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，加期初現(xiàn)金，最終得到的賬面現(xiàn)金。

李華平也表示，公募REITs作為資產(chǎn)配置新選擇，投資價(jià)值體現(xiàn)在相對(duì)股債市場(chǎng)獨(dú)立的資產(chǎn)配置功能，比較適合長(zhǎng)期持有。建議投資者對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)的資產(chǎn)可以更多關(guān)注內(nèi)部收益率的高低，對(duì)產(chǎn)權(quán)類(lèi)的資產(chǎn)更多關(guān)注分派率高低。因?yàn)楣糝EITs可分配收益主要來(lái)自底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流，所以底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況直接影響投資回報(bào)，投資者可綜合考慮原始權(quán)益人綜合實(shí)力、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)實(shí)力、公募基金管理人實(shí)力等多重因素來(lái)選擇投資標(biāo)的。

中信證券(行情600030,診股)研報(bào)也顯示，公募REITs進(jìn)入密集分紅期，由于分紅交易帶來(lái)的短期博弈機(jī)會(huì)仍在，疊加此前市場(chǎng)接連回調(diào)，建議投資者關(guān)注有基本面支撐、填權(quán)效應(yīng)相對(duì)明顯、同時(shí)分紅規(guī)模較為可觀的個(gè)券。

“公募REITs的招募說(shuō)明書(shū)均會(huì)載明REITs在發(fā)行首年及次年的可供分配金額預(yù)測(cè)。投資者可以將REITs的實(shí)際分紅金額與募集材料中披露預(yù)測(cè)進(jìn)行比較分析，結(jié)合經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)的實(shí)際環(huán)境，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)及REITs的管理能力進(jìn)行判斷。”中金基金上述負(fù)責(zé)人也稱(chēng)。

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