近兩個(gè)月來，隨著前期穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展等一系列政策效果逐步顯現(xiàn)，部分城市的房價(jià)出現(xiàn)積極變化和邊際好轉(zhuǎn)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房貸利率政策是否會(huì)轉(zhuǎn)向的討論。

近日，第一財(cái)經(jīng)記者從有關(guān)部門了解到，去年末建立的新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，是一套在“因城施策”原則下，“既管冷、又管熱”、長期有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制。

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有業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，作為一項(xiàng)既利當(dāng)前、又管長遠(yuǎn)的政策機(jī)制，新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制能夠有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，切實(shí)支持剛性住房需求，但部分觀點(diǎn)對(duì)該項(xiàng)政策存在誤解。一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從“冷”到“熱”往往需要較長時(shí)間，購房者不必?fù)?dān)心政策變化太快。

此前4月20日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在央行2023年一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有關(guān)情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，下一步，央行將繼續(xù)密切關(guān)注房地產(chǎn)金融形勢(shì)變化，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，會(huì)同金融部門持續(xù)抓好已出臺(tái)政策落實(shí)，支持剛性和改善性住房需求。

如何理解“既管冷、又管熱”

自去年以來，央行引導(dǎo)與各地“因城施策”共同作用下，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率經(jīng)歷了多輪下調(diào)。其中，2022年1月、5月、8月，5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）先后經(jīng)歷3次下調(diào)，累計(jì)下行35個(gè)基點(diǎn)至4.3%；同年5月，央行、銀保監(jiān)會(huì)（現(xiàn)國家金融監(jiān)督管理總局）發(fā)布通知，將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由相應(yīng)期限LPR調(diào)整為不低于LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

去年9月底，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》（下稱《通知》），提出符合條件（2022年6~8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降）的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

在此背景下，去年四季度，有不少城市首套房貸主流利率降至“3字頭”，其中既包括三四線城市，也有二線城市，前者占比更高。

央行表示，《通知》發(fā)布以來，對(duì)于支持各地城市政府因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。2022年12月30日，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制（下稱“動(dòng)態(tài)機(jī)制”），自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估，其中價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

通俗理解，以接下來最近一次調(diào)整時(shí)點(diǎn)（6月）為例，若A城3～5月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降，當(dāng)?shù)卣?strong>可在6月決定下一季度即7~9月的首套房貸利率政策，自主選擇階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)乩氏孪?。人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。

若A城6月選擇階段性下調(diào)或取消利率下限，后續(xù)評(píng)估期內(nèi)（比如9~11月）新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，則應(yīng)在12月選擇自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

對(duì)于其他情形即“不冷不熱”的城市，以及二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

鄒瀾在上述發(fā)布會(huì)上表示，該機(jī)制實(shí)現(xiàn)了“因城施策”原則下首套房貸利率政策的雙向動(dòng)態(tài)靈活調(diào)整，也就是說，可以“既管冷、又管熱”。

第一財(cái)經(jīng)記者了解到，所謂“管冷”，是指允許房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)偏冷趨勢(shì)的城市，適當(dāng)放寬首套房貸利率政策下限；“管熱”則是指，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯上漲趨勢(shì)的城市，要恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率政策下限?！袄洹被颉盁帷钡臉?biāo)準(zhǔn)是指當(dāng)?shù)爻鞘行陆ㄉ唐纷》績r(jià)格同比、環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下跌或上漲。

值得注意的是，“過冷”城市調(diào)整新發(fā)放首套房貸利率下限由當(dāng)?shù)爻鞘姓灾鳑Q定；“過冷”之后回溫但達(dá)不到“過熱”的城市，可不必調(diào)整，維持現(xiàn)狀；只有出現(xiàn)“過熱”情況時(shí)才必須恢復(fù)到全國統(tǒng)一下限。

據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2023年3月末，符合“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，也就是可以放寬首套房貸利率下限的城市有96個(gè)。其中，83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國的下限要求低10~40個(gè)基點(diǎn)（即在LPR基礎(chǔ)上下調(diào)30~60個(gè)基點(diǎn)）；12個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。據(jù)記者了解，部分取消利率下限的城市，最低利率也多數(shù)維持相似水平，即在LPR基礎(chǔ)上下調(diào)30~60個(gè)基點(diǎn)。

三大特征：穩(wěn)定性、時(shí)效性、可預(yù)期性

最近兩個(gè)月以來，隨著前期穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展等一系列政策效果逐步顯現(xiàn)，部分城市的房價(jià)出現(xiàn)積極變化和邊際好轉(zhuǎn)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房貸利率政策是否會(huì)轉(zhuǎn)向的討論。

一些觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著部分城市房價(jià)出現(xiàn)同比或者環(huán)比上漲，已經(jīng)不符合上述“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，這些城市可能需要上調(diào)首套房貸利率下限，當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率將重新上調(diào)20~30個(gè)基點(diǎn)，回歸到全國統(tǒng)一的首套房貸利率政策。還有部分網(wǎng)友表示，原本打算買房，但考慮到當(dāng)?shù)亟酉聛砜赡芤驗(yàn)榉稀袄洹钡臉?biāo)準(zhǔn)而下調(diào)房貸利率，要“再等一等”。

“上述觀點(diǎn)其實(shí)是對(duì)這一政策的誤讀?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士指出，動(dòng)態(tài)機(jī)制有三大特征，即較強(qiáng)的穩(wěn)定性、時(shí)效性、可預(yù)期性。

首先是穩(wěn)定性?！斑@是因?yàn)槿绻粋€(gè)城市此前達(dá)到‘冷’的標(biāo)準(zhǔn)，且已經(jīng)下調(diào)或者取消當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率下限，那么只要它沒有出現(xiàn)‘熱’的情況，就可以繼續(xù)保持調(diào)整后的首套房貸利率政策。”上述業(yè)內(nèi)人士指出，近兩個(gè)月部分城市房價(jià)出現(xiàn)的同比或環(huán)比上漲，不再符合“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，但尚未變“熱”，對(duì)于這種“不冷不熱”的城市，并不需要調(diào)整政策，可以繼續(xù)維持此前下調(diào)后的水平。

事實(shí)上，從歷史數(shù)據(jù)來看，一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)要從“冷”到“熱”，一般都需要較長時(shí)間，購房者不必?fù)?dān)心政策變化太快。以武漢和濟(jì)寧為例，二者在2022年三季度均出現(xiàn)了“冷”的情況，而之前出現(xiàn)“熱”的情況分別是在2015年四季度和2017年一季度，“冷”“熱”交替的時(shí)間分別長達(dá)27個(gè)季度和22個(gè)季度。

其次是時(shí)效性。“觀察歷史數(shù)據(jù)也可以發(fā)現(xiàn)，如果一個(gè)城市的房價(jià)達(dá)到‘冷’或‘熱’的標(biāo)準(zhǔn)，往往意味著它的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了趨勢(shì)性下跌或上漲的苗頭，以此作為是否可以放寬首套房貸利率下限，或者必須退出支持政策的條件，這是有前瞻性和時(shí)效性的?！鄙鲜鋈耸糠治龇Q。

以太原為例，該市房價(jià)在2015年10月達(dá)到“熱”的標(biāo)準(zhǔn)后出現(xiàn)持續(xù)上漲，一直持續(xù)到2020年；2020年9月轉(zhuǎn)“冷”后，又開始持續(xù)下跌。杭州、寧波、長沙、成都等城市也都符合上述規(guī)律。

再次是可預(yù)期性。據(jù)記者了解，去年9月出臺(tái)的階段性調(diào)整政策，帶有一定試點(diǎn)性質(zhì)，執(zhí)行期限只有3個(gè)月，但動(dòng)態(tài)機(jī)制是一套長期有效、機(jī)制明確的政策機(jī)制，是根據(jù)去年四季度的試點(diǎn)情況而建立。根據(jù)這套機(jī)制，社會(huì)公眾可以按照各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，計(jì)算出這些城市是否屬于可以放寬首套房貸利率下限的城市范圍，從而形成較為明確的預(yù)期，并據(jù)此決定自己的購房行為。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有62個(gè)和36個(gè)，比上月分別減少2個(gè)和21個(gè)；同比上漲城市分別有22個(gè)和9個(gè)，比上月分別增加4個(gè)和1個(gè)。其中，3月~4月環(huán)比、同比均上漲的有18城，包括遵義、長沙、銀川、徐州、西安、烏魯木齊、上海、三亞、青島、寧波、南京、南昌、濟(jì)南、合肥、杭州、海口、成都、北京；環(huán)比、同比均下滑的城市有2個(gè)，分別為大連和泉州。

“總體看，新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制具有良好的‘穩(wěn)定性’、‘時(shí)效性’和‘可預(yù)期性’，能夠有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，切實(shí)支持剛性住房需求，是一項(xiàng)既利當(dāng)前、又管長遠(yuǎn)的政策機(jī)制?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士指出，下階段，關(guān)鍵是要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，貫徹落實(shí)好動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，更好地支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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